부동산중개업자가 다른 점포를 매매 목적물로 잘못 소개하여 매수인이 매매 목적물에 관하여 착오를 일으킨 경우, 매수인에게 중대한 과실이 없다고 한 사례, 대법원 1997. 11. 28. 선고 97다32772,32789 판결 [계약금등·매매대금] [공1998.1.1.(49),84]

부동산중개업자가 다른 점포를 매매 목적물로 잘못 소개하여 매수인이 매매 목적물에 관하여 착오를 일으킨 경우, 매수인에게 중대한 과실이 없다고 한 사례, 대법원 1997. 11. 28. 선고 97다32772,32789 판결 [계약금등·매매대금] [공1998.1.1.(49),84]

판시사항

부동산중개업자가 다른 점포를 매매 목적물로 잘못 소개하여 매수인이 매매 목적물에 관하여 착오를 일으킨 경우, 매수인에게 중대한 과실이 없다고 한 사례

판결요지

거래 당사자 사이의 권리의 득실변경에 관한 행위의 알선을 업으로 삼고 있어 고도의 직업적인 주의의무를 부담하고 있는 부동산중개업자의 지위나 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상의 손해를 받게 할 때에는 그 손해를 배상하도록 한 부동산중개업법 제19조의 규정에 비추어 보면, 부동산중개업자에게 중개를 의뢰하여 매매 등의 계약을 체결하는 일반인으로서는 부동산중개업자가 전문적인 지식과 경험을 가진 것으로 신뢰하고 그의 개입에 의한 거래 조건의 지시, 설명에 과오가 없을 것이라고 믿고 거래하는 것이라는 점, 매수인이 중개업자의 말을 믿어 착오에 빠지게 되었지만 중개업자가 착오에 빠지게 된 과정에 명확하게 당해 점포를 지적하지 아니하였던 매도인의 잘못도 개입되어 있는 점, 중개인을 통하여 하는 부동산 매매 거래에 있어 언제나 매수인 측에서 매매 목적물을 현장에서 확인하여야 할 의무까지 있다고 할 수 없을 뿐만 아니라 매매 당사자에게 중개업자가 매매 목적물을 혼동한 상태에 있는지의 여부까지 미리 확인하거나 주의를 촉구할 의무까지는 없다고 할 것인 점 등 매매 중개와 계약 체결의 경위 및 부동산 매매 중개업의 제반 성질에 비추어 볼 때, 매수인이 다른 점포를 매매계약의 목적물이라고 오인한 과실이 중대한 과실이라고 단정하기는 어렵고, 매수인과 매도인 쌍방을 위하여 중개행위를 한 중개업자 스스로 매매계약의 목적물을 다른 점포로 오인한 채 매수인에게 알려 준 과실을 바로 매수인 자신의 중대한 과실이라고 평가할 수도 없다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례.

참조조문

민법 제109조 제1항

원고(반소피고),피상고인

정재명 (소송대리인 변호사 배종수)

피고(반소원고),상고인

김경주 (소송대리인 변호사 서정제)

원심판결

대구지법 1997. 6. 20. 선고 96나10452, 4904 판결

주문

상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다.

이유

피고(반소원고, 이하 피고라고 한다) 소송대리인의 상고이유를 본다.

1. 제1점에 대하여

기록에 비추어 살펴보면, 원심이 원고(반소피고, 이하 원고라고 한다)와 피고 사이의 점포 매매계약을 중개한 부동산중개인인 소외 손중호가 이 사건 매매계약을 체결함에 있어 매매 목적물인 이 사건 점포를 상가 복도 건너편에 있는 창신상회로 오인하고 있었던 것으로 인정한 조치는 정당한 것으로 보이고, 거기에 소론과 같은 채증법칙을 위배하여 사실을 오인한 위법이 없다. 논지는 이유 없다.

2. 제2점에 대하여

원고가 매매 목적물인 점포를 이 사건 점포와 다른 점포인 창신상회로 오인한 것은 동기의 착오가 아니라 내용의 착오 중 목적물의 동일성에 대한 착오로서 중요 부분의 착오에 해당한다고 할 것이다.

같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 소론과 같은 착오에 관한 법리오해의 위법이 없다. 논지는 이유 없다.

3. 제3점에 대하여

민법 제109조 제1항 단서에서 규정하고 있는 '중대한 과실'이라 함은 표의자의 직업, 행위의 종류, 목적 등에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 결여한 것을 말하는 것이다( 당원 1997. 8. 22. 선고 96나26657 판결, 1996. 7. 26. 선고 94다25964 판결 등 참조).

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 원고의 착오가 중대한 과실에 의한 것이라는 피고의 항변에 대하여, 원고는 이 사건 점포 인근에서 식당을 경영하였으므로 위 시장의 내부를 잘 알고 있었을 것이고 쉽게 이 사건 점포 및 창신상회의 현황을 직접 확인할 수 있었음에도 불구하고 부동산중개업자인 손중호의 말만 믿고 서둘러 이 사건 매매계약을 체결한 점과 점포배치도에 의하여 이 사건 점포의 위치를 쉽게 확인할 수 있었는데도 배치도가 손중호의 사무실에 비치되어 있지 아니하자 이미 착오에 빠져 있는 손중호의 말만 믿고 스스로 이 사건 점포의 위치를 확인하지 아니한 점에 비추어 볼 때 원고가 위와 같은 착오에 빠진 것에 원고 자신의 과실이 없다 할 수는 없을 것이나, 거래 당사자 사이의 권리의 득실변경에 관한 행위의 알선을 업으로 삼고 있어 고도의 직업적인 주의의무를 부담하고 있는 부동산중개업자의 지위나 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상의 손해를 받게 할 때에는 그 손해를 배상하도록 한 부동산중개업법 제19조의 규정에 비추어 보면 부동산중개업자에게 중개를 의뢰하여 매매 등의 계약을 체결하는 일반인으로서는 부동산중개업자가 전문적인 지식과 경험을 가진 것으로 신뢰하고 그의 개입에 의한 거래 조건의 지시, 설명에 과오가 없을 것이라고 믿고 거래하는 것이라는 점, 원고는 손중호의 말을 믿어 착오에 빠지게 되었지만 손중호가 착오에 빠지게 된 과정에 명확하게 이 사건 점포를 지적하지 아니하였던 피고의 잘못도 개입되어 있는 점, 이 사건의 경우와 같이 중개인을 통하여 하는 부동산 매매 거래에 있어 언제나 매수인 측에서 매매 목적물을 현장에서 확인하여야 할 의무까지 있다고 할 수 없을 뿐만 아니라 매매 당사자에게 중개업자가 매매 목적물을 혼동한 상태에 있는지의 여부까지 미리 확인하거나 주의를 촉구할 의무까지는 없다고 할 것인 점 등 이 사건 매매 중개와 계약 체결의 경위 및 부동산 매매 중개업의 제반 성질에 비추어 볼 때 원고가 창신상회를 이 사건 매매계약의 목적물인 이 사건 점포라고 오인한 과실이 중대한 과실이라고 단정하기는 어렵고, 원·피고 쌍방을 위하여 중개행위를 한 손중호 스스로 이 사건 매매계약의 목적물이 창신상회라고 오인한 채 원고에게 알려 준 과실을 바로 원고 자신의 중대한 과실이라고 평가할 수도 없다고 판단하였는바, 위에서 설시한 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같은 민법 제109조 제1항 단서에서 말하는 중대한 과실에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 논지 역시 이유 없다.

4. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장

대법관

신성택

주심

대법관

천경송

대법관

지창권

대법관

송진훈

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