[부동산매매대금 채무공제]부동산 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하고 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수의 법적 성질(=이행인수) 및 매수인이 인수 채무를 이행하지 아니하였을 때 계약해제권이 발생하기 위한 요건과 그 판단 기준, 대법원 2007. 9. 21. 선고 2006다69479,69486 판결 [채무부존재확인·소유권이전등기절차이행] [공2007.10.15.(284),1653]

[부동산매매대금 채무공제]부동산 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하고 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수의 법적 성질(=이행인수) 및 매수인이 인수 채무를 이행하지 아니하였을 때 계약해제권이 발생하기 위한 요건과 그 판단 기준, 대법원 2007. 9. 21. 선고 2006다69479,69486 판결 [채무부존재확인·소유권이전등기절차이행] [공2007.10.15.(284),1653]

판시사항

부동산 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하고 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수의 법적 성질(=이행인수) 및 매수인이 인수 채무를 이행하지 아니하였을 때 계약해제권이 발생하기 위한 요건과 그 판단 기준

판결요지

부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 매수인은 매매계약시 인수한 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담하는 것은 아니며, 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의 의무를 다하였다 할 것이므로, 설사 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제하지 아니하였다 하더라도 그와 같은 사정만으로는 매도인은 매매계약을 해제할 수 없는 것이지만, 매수인이 인수채무를 이행하지 아니함으로써 매매대금의 일부를 지급하지 아니한 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유가 있을 때에는 계약해제권이 발생한다. 그리고 위와 같은 ‘특별한 사정’이 있는지의 여부는, 매매계약의 당사자들이 그러한 내용의 매매계약에 이르게 된 경위, 매수인의 인수채무 불이행으로 인하여 매도인이 입게 되는 구체적인 불이익의 내용과 그 정도 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 ‘매매대금의 일부를 지급하지 아니한 것과 동일하다고 평가할 수 있는 경우’에 해당하는지 여부를 판단하여야 한다.

참조조문

민법 제454조, 제543조

참조판례

대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결(공1993상, 962), 대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결 (공1995하, 3124)

원고(반소피고), 상고인

원고 (소송대리인 법무법인 바른 담당변호사 박재윤)

피고(반소원고), 피상고인

피고 (소송대리인 공익법무관 김상찬)

원심판결

서울동부지법 2006. 9. 20. 선고 2005나4286, 4293 판결

주 문

원심판결을 파기하고, 사건을 서울동부지방법원 합의부에 환송한다.

이 유

상고이유를 판단한다.

1. 상고이유 제1점에 대하여

저당권이 설정된 부동산을 매매할 때 그 매수인이 동시에 그 저당권에 의하여 담보된 채무를 인수하였는지의 여부는 당사자의 의사를 해석하여 결정될 문제인바( 대법원 1974. 12. 10. 선고 74다1419 판결 참조), 원심이 그 판결에서 채용하고 있는 증거들을 종합하여 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 이 사건 토지를 그에 관한 근저당권이 설정된 채로 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)에게 소유권이전하고, 피고는 위 근저당권의 피담보채무를 인수하는 대신 그 상당액을 매매대금에서 공제받기로 약정하였다고 인정한 것은 정당하고, 거기에 채무의 인수 및 매매계약에 따른 잔금지급에 관한 법리를 오해하였거나 채증법칙을 위배한 위법이 없다. 상고이유는 받아들일 수 없다.

2. 상고이유 제2점에 대하여

부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 매수인은 매매계약시 인수한 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담하는 것은 아니며, 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의 의무를 다하였다 할 것이므로, 설사 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제하지 아니하였다 하더라도 그와 같은 사정만으로는 매도인은 매매계약을 해제할 수 없는 것이지만, 매수인이 인수채무를 이행하지 아니함으로써 매매대금의 일부를 지급하지 아니한 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유가 있을 때에는 계약해제권이 발생한다( 대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결, 대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결 등 참조).

그리고 위와 같은 ‘특별한 사정’이 있는지의 여부는, 매매계약의 당사자들이 그러한 내용의 매매계약에 이르게 된 경위, 매수인의 인수채무 불이행으로 인하여 매도인이 입게 되는 구체적인 불이익의 내용과 그 정도 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 ‘매매대금의 일부를 지급하지 아니한 것과 동일하다고 평가할 수 있는 경우’에 해당하는지 여부를 판단하여야 할 것이다.

원심은 원고가 이 사건 매매계약의 해제통고를 할 때까지 자신의 소유권이전등기의무의 이행제공을 하였다고 보기 어렵고, 따라서 피고의 인수채무 불이행을 이유로 한 이 사건 매매계약의 해제는 부적법하다고 판단하였다.

그러나 원심의 이러한 판단은 다음 이유에서 수긍하기 어렵다.

원심이 적법하게 채택한 증거에 의하면, 이 사건 매매계약에 있어서 피고가 인수한 채무인 ‘원고의 소외인에 대한 차용금 채무’는 위 매매계약의 체결일인 2003. 11. 20. 이전에 이미 변제기가 도래하여 이자 등이 연체되고 있었고, 한편 위 차용금 채무에 대한 담보로 이 사건 토지위에 설정된 근저당권설정등기는 그 채권최고액이 위 차용금 채무의 원금과 동액인 5,000만 원에 불과하여 계속 발생하는 연체이자 부분을 담보하지 못하므로, 원고는 위 차용금 채무에 대한 담보물인 이 사건 토지를 피고에게 양도한 이후에도 위 차용금 채무가 변제되기까지 발생하는 연체이자 부분은 원고가 그대로 부담하여야 한다는 특별한 사정이 있음을 알 수 있고, 이러한 사정에 비추어 보면, 원·피고가 이 사건 매매계약의 내용으로 “명의이전서류 받는 날로부터 잔액에 대한 이자(월 30만 원)를 매수인이 지불한다.”고 약정하고, 나아가 피고가 인수한 위 차용금 채무 외에는 피고가 원고에게 별도로 지급할 잔금이 전혀 없음에도 불구하고 ‘잔금 지급기일’을 ‘2004. 2. 28.’로 명시하여 약정한 취지는, 이 사건 매매계약에 있어서의 위와 같은 특별한 사정을 고려하여서, 피고가 인수한 위 차용금 채무를 변제하여야 하는 기한을 ‘2004. 2. 28.경’으로 약정하고, 나아가 원고가 피고에게 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부한 날로부터 피고가 위 차용금 채무를 변제하는 날까지 발생하는 위 차용금의 연체이자는 피고가 부담하기로 특약을 한 것이라고 보아야 할 것이다.

한편, 원고는 위 잔금지급기일 이전인 2003. 12. 9. 이 사건 토지의 소유권이전등기에 필요한 위임장, 매매용 인감증명서, 등기권리증, 주민등록등본 등 일체의 서류를 법무사에게 맡겨 둠으로써 자기채무의 이행제공을 하였고, 나아가 위 잔금지급기일이 경과한 무렵부터 수차에 걸쳐 피고에게 인수채무의 변제를 최고하였으며, 그로부터 상당한 기간이 경과한 2004. 6. 7.경까지도 자기채무의 이행제공 상태를 그대로 유지하고 있었는데, 피고가 원고의 수차에 걸친 인수채무의 변제요구에 응하지 않고 있는 사이에 인수채무의 채권자인 소외인이 근저당권에 기한 임의경매를 신청하자, 원고가 부득이 위 인수채무와 경매비용을 대신 변제해 주고 경매를 취하시킨 사정을 종합하여 보면, 이 사건에서 늦어도 원고가 자신의 채무 이행을 제공하면서 피고에게 수차 인수채무의 변제를 최고하던 무렵에는 피고가 위 인수채무를 변제하지 않음으로써 ‘매매대금의 일부를 지급하지 않은 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유’가 발생하였고, 따라서 원고는 피고의 이행지체로 인한 계약해제권을 취득하였다고 할 것이다.

또한, 일단 채무자의 이행지체로 인하여 채권자에게 계약해제권이 발생하면, 그 이후로는 채권자는 특별한 사정이 없는 한 자기채무의 이행제공을 하지 않은 상태에서도 그 해제권을 행사할 수 있는 것이므로, 이 사건 매매계약은 원고의 계약해제의 의사표시가 담긴 이 사건 소장부본의 송달로 인하여 적법하게 해제되었다고 할 것이다.

그럼에도 불구하고, 이 사건 매매계약의 해제가 부적법하다고 판단한 원심판결에는 인수채무 불이행을 이유로 한 매매계약의 해제에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장

대법관

김능환

대법관

김용담

주심

대법관

박시환

대법관

박일환

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