[건축주 단독으로 작성한 공정증서에 의해 이루어진 전유부분과 대지사용권의 분리처분의 효력이 문제된 사건]수분양자로서 분양대금을 완납하였음에도 분양자 측의 사정으로 소유권이전등기를 마치지 못한 경우와 같은 특별한 사정이 있는 경우에 위와 같이 구분소유자에 준하는 수분양자를 배제한 채 분양자가 단독으로 작성한 공정증서에 의해 전유부분과 대지사용권을 분리처분할 수 있는지 여부, 대법원 2016다245142 지료청구 (나) 상고기각

[건축주 단독으로 작성한 공정증서에 의해 이루어진 전유부분과 대지사용권의 분리처분의 효력이 문제된 사건]수분양자로서 분양대금을 완납하였음에도 분양자 측의 사정으로 소유권이전등기를 마치지 못한 경우와 같은 특별한 사정이 있는 경우에 위와 같이 구분소유자에 준하는 수분양자를 배제한 채 분양자가 단독으로 작성한 공정증서에 의해 전유부분과 대지사용권을 분리처분할 수 있는지 여부, 대법원 2016다245142 지료청구 (나) 상고기각

[건축주 단독으로 작성한 공정증서에 의해 이루어진 전유부분과 대지사용권의 분리처분의 효력이 문제된 사건]

◇수분양자로서 분양대금을 완납하였음에도 분양자 측의 사정으로 소유권이전등기를 마치지 못한 경우와 같은 특별한 사정이 있는 경우에 위와 같이 구분소유자에 준하는 수분양자를 배제한 채 분양자가 단독으로 작성한 공정증서에 의해 전유부분과 대지사용권을 분리처분할 수 있는지 여부(소극)◇

집합건물의 부지 전체에 대하여 대지권이 성립한 이후에는 구분소유자의 대지사용권은 규약으로 달리 정한 경우가 아니면 전유부분과 분리하여 처분할 수 없으므로(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제20조), 집합건물의 분양자가 전유부분의 소유권은 구분소유자들에게 모두 이전하면서도 대지는 일부 지분에 대해서만 소유권이전등기를 하고 나머지 지분을 그 명의로 남겨 둔 경우에 그 분양자 또는 그 보유지분을 양수한 양수인이 구분소유자들에 대하여 공유지분권을 주장할 수 있으려면, 전유부분과 대지사용권을 분리처분 할 수 있도록 규약이나 공정증서에서 달리 정하였다는 등 특별한 사정이 있어야 한다(대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다33577 판결, 대법원 2018. 12. 28. 선고 2018다219727 판결 등 참조).

구「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라고 한다)은 복수의 구분소유자들이 제정한 규약에서 달리 정하면 전유부분과 대지사용권의 분리처분을 허용하면서(제20조 제2항 단서), 복수의 구분소유자들이 존재하기 전이라도 집합건물의 전유부분 전부를 소유하는 사람은 공정증서로써 전유부분과 대지사용권을 분리하여 처분할 수 있도록 허용하고 있다(제20조 제4항, 제3조 제3항). 여기서 구분소유자라 함은 일반적으로 구분소유권을 취득한 사람(등기부상 구분소유권자로 등기되어 있는 사람)을 지칭하는 것이나, 다만 수분양자로서 분양대금을 완납하였음에도 분양자측의 사정으로 소유권이전등기를 마치지 못한 경우와 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 이러한 수분양자도 구분소유자에 준하는 것으로 보아야 한다(대법원 2005. 12. 16.자 2004마515 결정 참조). 따라서 위와 같이 구분소유자에 준하는 수분양자가 있는 경우에는 구 집합건물법 제20조 제2항 단서에 따라 규약으로써 전유부분과 대지사용권을 분리하여 처분할 수 있도록 정하여야 하고, 구 집합건물법 제20조 제2항 단서, 제4항에 따라 분양자 단독으로 작성한 공정증서로는 대지사용권의 분리처분이 허용되지 않는다.

일부 수분양자들이 이미 분양대금을 완납하고 해당 전유부분을 인도받아 사용하기 시작하였지만 분양자의 사정으로 그 소유권이전등기를 미처 마치지 못한 경우 이러한 수분양자는 구분소유자에 준하는 것으로 보아야 하고, 이 경우 분양자는 구 집합건물법 제20조 제2항 단서에 따라 구분소유자에 준하는 수분양자들과 함께 설정한 규약에 의해서만 일부 대지 지분을 전유부분과 분리하여 처분하는 것을 정할 수 있고, 분양자 단독으로 작성한 공정증서로는 그 분리처분을 정할 수 없으므로, 분양자 단독으로 작성한 공정증서만으로 일부 대지 지분을 전유부분과 분리처분한 것은 구 집합건물법 제20조 제2항에 반하여 무효라고 판단한 사례