[부동산매매]부동산매매계약에 있어서 매도인이 매수인에게 지체책임을 지워 매매계약을 해제하기 위한 요건, 매매계약해제를 위하여 필요한 매도인의 이행제공의 정도, 대법원 1992. 7. 14. 선고 92다5713 판결 [소유권이전등기] [공1992.9.1.(927),2396]

[부동산매매]부동산매매계약에 있어서 매도인이 매수인에게 지체책임을 지워 매매계약을 해제하기 위한 요건, 매매계약해제를 위하여 필요한 매도인의 이행제공의 정도, 대법원 1992. 7. 14. 선고 92다5713 판결 [소유권이전등기] [공1992.9.1.(927),2396]

판시사항

가. 부동산매매계약에 있어서 매도인이 매수인에게 지체책임을 지워 매매계약을 해제하기 위한 요건

나. 위 “가”항의 경우 매매계약해제를 위하여 필요한 매도인의 이행제공의 정도

다. 매도인이 매매계약해제를 위하여 필요한 이행의 제공을 다하였다고 본 사례

판결요지

가. 쌍무계약인 부동산매매계약에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기서류 교부의무는 동시이행관계에 있다 할 것이고, 이러한 경우에 매도인이 매수인에게 지체의 책임을 지워 매매계약을 해제하려면 매수인이 이행기일에 잔대금을 지급하지 아니한 사실만으로는 부족하고, 매도인이 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류를 수리할 수 있을 정도로 준비하여 그 뜻을 상대방에게 통지하여 수령을 최고함으로써 이를 제공하여야 하는 것이 원칙이고, 또 상당한 기간을 정하여 상대방의 잔대금채무이행을 최고한 후 매수인이 이에 응하지 아니한 사실이 있어야 하는 것이며, 매도인이 제공하여야 할 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류라 함은 등기권리증, 위임장 및 부동산매도용 인감증명서 등 등기신청행위에 필요한 모든 구비서류를 말한다.

나. 위 “가”항의 경우 매수인의 잔대금의 준비나 제공 여부와는 관계없이 매도인에게 일률적으로 즉시 소유권이전등기가 가능할 정도로 구비서류를 완성하여 매수인에게 현실의 제공을 할 의무까지는 없다고 할 것이고, 매수인으로서는 매도인이 이와 같은 모든 구비서류를 완비하여 제공하지 아니한 때에는 그 잔대금의 지급을 거절할 수 있고 매도인으로서는 매수인이 이와 같은 이유로 잔대금의 지급을 거절할 때에는 이를 이유로 매수인을 지체에 빠뜨릴수 없다고 할 것이나, 매수인이 매매대금을 준비하지 아니하고 대금지급기일을 넘기는 등 계약을 이행함과 동시에 소유권이전등기를 수령할 준비를 하지 아니한 경우에는 매도인으로서는 부동산매도용 인감증명서를 발급받아 놓고, 인감도장이나 등기권리증 등을 준비하여 놓아, 잔대금수령과 동시에 법무사등에게 위임하여 이전등기신청행위에 필요한 서류를 작성할 수 있도록 준비함으로써 이행의 제공을 하고 잔대금지급의 최고를 할 수 있다고 보아야 할 것이고, 이와 같은 경우 위의 서류 등은 자신의 집에 소지하고 있음으로써 족하다고 할 것이다.

다. 매도인이 매매계약해제를 위하여 필요한 이행의 제공을 다하였다고 본 사례.

참조조문

민법 제544조, 제460조

참조판례

가. 대법원 1987.9.8. 선고 86다카1379 판결(공1987,1553), 1990.11.13. 선고 90다카23882 판결(공1991,88), 1991.7.12. 선고 90다8343 판결(공1991,2134)

원고, 피상고인

최미자 소송대리인 변호사 이성렬

피고, 상고인

오형관 소송대리인 법무법인 태평양합동법률사무소 담당변호사 김인섭 외 3인

원심판결

서울민사지방법원 1991.12.27. 선고 90나28315 판결

주 문

원심판결을 파기하고, 사건을 서울민사지방법원 합의부에 환송한다.

이 유

상고이유를 본다.

제1점에 대하여

1. 원심이 인정한 사실의 요지는 다음과 같다.

가. 피고는 1983.6.27. 소외 고후상(이하 소외인이라고 한다)에게 피고 소유의 이 사건 토지(경기 포천군 소흘면 무봉리 278의 1 전 3392m2)와 이와 인접한 같은리 279의 2 전 1,427평, 같은 리 279의 1 대 101평, 같은 리 283 대 119평 등 4필지 토지 및 그 지상건물 약 10여 동 전부를 대금 66,500,000원에 매도하는 계약을 체결함에 있어, 계약금 6,000,000원은 계약당일에, 중도금 30,000,000원은 같은 해 7. 20.에 잔대금 30,500,000원은 같은 해 8. 30.에 각 지급받기로 약정하였다.

나. 소외인은 계약당일 계약금의 일부인 금 2,000,000원만을 지급한 후, 위 계약상의 중도금 및 잔대금 지급기일을 무시하고 형편에 따라 수시로 일부씩 지급하는 방법으로 위 잔대금 지급기일이 훨씬 지난 같은 해 10.초순경까지 위 매매대금중 계약금을 포함하여 도합 금 53,500,000원만을 지급하였고, 위 매매대금중 잔대금 13,000,000원이 남아 있던 상태에서 같은 해 10.초순경 소외인이 피고를 찾아와, 남은 잔대금 13,000,000원을 당장 마련하기가 어려우니 그 동안 지급해 온 대금액을 감안하여 우선 위 4필지 토지 중 이 사건 토지를 제외한 나머지 3필지 토지 및 위 279의 2 지상주택에 관하여서만 먼저 소유권이전등기를 해 주면, 대신 남은 잔대금에 대하여는 완제일까지 월 3푼의 비율에 의한 이자를 지급하고, 이 사건 토지는 후에 잔대금을 지급한 후 소유권이전등기를 해 가겠다고 요청하였다.

다. 피고는 소외인의 요청을 받아들여 이 사건 토지를 제외한 나머지 3필지 토지 및 위 279의 2 지상주택에 관하여 먼저 소유권이전등기를 해 주되, 대신 위 이전등기를 해준 후에도 피고가 새로 조성할 농장부지에 주택을 마련할 동안은 위 3필지 토지 중 피고가 여태까지 거주해 온 위 279의 1 지상가옥을 피고가 당분간 임차하여 계속 거주하기로 하고, 그 전세보증금은 금 3,000,000원으로 하여 소외인이 피고에게 지급하여야 할 남은 잔대금에서 이를 공제하기로 약정하였다.

라. 한편 소외인은 평소 금전거래관계가 있던 그의 처형인 원고와의 사이에 그의 원고에 대한 차용금채무를 담보하기 위하여 이 사건 토지와 위 279의 2 토지 및 그 지상주택의 소유명의를 원고 앞으로 이전해 주기로 약정한 뒤, 같은 해 10.중순경 매도인은 피고, 매수인은 원고, 잔대금 10,000,000원의 지급기일은 1984.4.15.로 된 1983.9.5.자의 매매계약서와 위 279의 1 지상가옥을 피고가 금 3,000,000원에 전세하는 내용의 전세계약서를 작성하여 피고에게 가지고 와서 남은 금 10,000,000원의 지급이 많이 늦어질 것 같으니 그 지급기일을 1984.4.15.로 하였으면 좋겠다고 사정을 보아달라고 부탁하므로 피고는 이를 받아들여 소외인이 가지고 온 위 각 계약서에 날인을 해 주는 한편, 같은 달 19. 이 사건 토지를 제외한 나머지 3필지 토지 및 그 지상주택에 관하여 소외인의 요청에 따라 소외 이향자, 정법묵 등의 명의로 소유권이전등기를 하여 주었다.

마. 피고는 소외인이 새로 약정한 잔대금 지급기일인 1984.4.15.이 지나도록 약정한 이자의 일부만을 지급할 뿐, 전세보증금 3,000,000원을 공제한 잔대금 10,000,000원은 지급하지 아니한 채 소식이 끊어지자 할 수 없이 1984. 가을경 새로 조성한 농장으로 이사하였다.

바. 그 후 1986.2.초순경에 이르러 비로소 소외인이 피고에게 잔대금을 지급하겠다는 연락을 해 오자 피고는 같은 해 2.4. 매수인을 원고로 한 부동산매도용 인감증명서를 발급받아 놓은 후 같은 해 2.6. 소외인에게 잔대금 10,000,000원 및 이에 대한 약정이자를 1986.2.28.까지 지급하지 아니할 때에는 이 사건 토지를 피고 임의로 처분하겠다는 내용의 통고서를 발송하였고, 이에 소외인이 남은 잔대금 액수는 금 8,018,000원이라고 다투면서, 같은 해 5.30.까지 이 사건 토지에 관하여 설정되어 있는 가등기(당시 이 사건 토지에 가등기는 설정되어 있지 않았으나 1982.8.21.자로 서울축산업협동조합을 근저당권자, 피고를 채무자로 한 채권최고액 금 9,500,000원의 근저당권이 설정되어 있었다)를 말소함과 아울러 소외인으로 부터 잔대금 8,018,000원을 수령하고 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기절차를 이행하라는 내용의 답변서를 보내오자, 다시 같은 달 25. 소외인에게 1차로 보낸 통고서 내용과 같은 취지의 통고서를 발송하였고, 한편 같은 달 22. 원고에게도 위와 같은 통고서를 발송하였다.

사. 피고는 같은 달 27. 이 사건 토지에 설정되어 있던 위의 근저당권설정등기를 말소하였고, 같은 해 2.28.이 되어도 잔대금지급의 이행이 없자 같은 해 여름경부터 불도저 등을 동원하여 이 사건 토지를 다시 개간하고 그 지상에 약 10동의 건물을 지어 점유해 오고 있다.

2. 원심은 이 사건 토지에 대한 매매계약은 매수인인 소외인의 잔대금지급채무불이행을 이유로 한 피고의 계약해제 의사표시에 의하여 1986.2.28. 적법하게 해제되었다는 피고의 주장에 대하여, 다음과 같이 판단하여 배척하였다.

가. 이 사건과 같이 쌍무계약인 부동산매매계약에 있어서는 특별한 사정이 없는 한, 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기 서류교부의무는 동시이행관계에 있다 할 것이고, 이러한 경우에 있어서 매도인이 매수인에게 이행지체책임을 지워 매매계약을 해제하려면 매수인이 이행기일에 잔대금을 지급하지 아니한 사실만으로는 부족하고 매도인이 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류를 수리할 수 있을 정도로 준비하여 그 뜻을 상대방에게 통지하여 수령을 최고함으로써 이를 제공하고, 또 상당한 기간을 정하여 상대방의 잔대금채무이행을 최고한 후 매수인이 이에 응하지 아니한 사실이 있어야 하는 것이며, 매도인이 제공하여야 할 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류라 함은 등기권리증, 위임장 및 부동산매도용 인감증명서 등 등기신청행위에 필요한 모든 구비서류를 말하는 것인데,

나. 피고가 원고에게 소유권이전등기를 위한 서류로서 제공한 인감증명서만으로는 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마칠 수 없는 것이므로 피고가 자기의 채무의 이행을 제공한 것이라고 할 수 없고, 달리 피고가 위 등기이전에 필요한 각 서류를 원고에게 제공하였음을 인정할 자료가 없으니, 잔대금지급이 소유권이전등기서류의 제공과 동시이행관계에 있는 이 사건에 있어서 피고가 원고에게 잔대금의 지급을 독촉하고 그 지급이 없음을 이유로 매매계약을 해제하였다고 하더라도 그것만으로는 계약해제의 효과가 발생할 수 없다.

3. 쌍무계약인 부동산매매계약에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기서류 교부의무는 동시이행관계에 있다 할 것이고, 이러한 경우에 매도인이 매수인에게 지체의 책임을 지워 매매계약을 해제하려면 매수인이 이행기일에 잔대금을 지급하지 아니한 사실만으로는 부족하고, 매도인이 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류를 수리할 수 있을 정도로 준비하여 그 뜻을 상대방에게 통지하여 수령을 최고함으로써 이를 제공하여야 하는 것이 원칙이고, 또 상당한 기간을 정하여 상대방의 잔대금채무이행을 최고한 후 매수인이 이에 응하지 아니한 사실이 있어야 하는 것이며, 매도인이 제공하여야 할 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류라 함은 등기권리증, 위임장 및 부동산매도용 인감증명서 등 등기신청행위에 필요한 모든 구비서류를 말하는 것임은 원심이 설시한 바와 같다고 하겠다. ( 당원 1987.9.8. 선고 86다카1379 판결 참조).

그러나 그렇다고 하여 매수인의 잔대금의 준비나 제공 여부와는 관계없이 매도인에게 일률적으로 즉시 소유권이전등기가 가능할 정도로 구비서류를 완성하여 매수인에게 현실의 제공을 할 의무까지는 없다고 할 것이고, 매수인으로서는 매도인이 이와 같은 모든 구비서류를 완비하여 제공하지 아니한 때에는 그 잔대금의 지급을 거절할 수 있고 매도인으로서는 매수인이 이와 같은 이유로 잔대금의 지급을 거절할 때에는 이를 이유로 매수인을 지체에 빠뜨릴 수 없다고 할 것이나, 매수인이 매매대금을 준비하지 아니하고 대금지급기일을 넘기는 등 계약을 이행함과 동시에 소유권이전등기를 수령할 준비를 하지 아니한 경우에는 매도인으로서는 부동산매도용 인감증명서를 발급받아 놓고, 인감도장이나 등기권리증 등을 준비하여 놓아, 잔대금수령과 동시에 법무사 등에게 위임하여 이전등기신청행위에 필요한 서류를 작성할 수 있도록 준비함으로써 이행의 제공을 하고 잔대금지급의 최고를 할 수 있다고 보아야 할 것이고, 이와 같은 경우 위의 서류 등은 자신의 집에 소지하고 있음으로써 족하다고 할것이다.

4. 이 사건에서 보건대, 원심이 채택한 을 제17호증(통고서)의 기재에 의하면 피고가 1986.2.25.자로 소외인에게 제2차 잔대금지급채무의 이행을 최고함에 있어서 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하고있고 이 사건 토지상의 가등기는 없고, 근저당권설정등기는 말소하였으니 같은해 2.6.자 제1차 통고서(을 제14호증)대로 잔대금 10,000,000원 및 이에 대한 약정이자를 1986. 2. 말까지 지급하지 아니할 때에는 이 사건 토지를 피고 임의로 처분하겠다는 내용의 통지를 한 것으로 되어 있고, 을 제3호증(인감증명서)의 기재에 의하면 피고가 1986.2.4.자로 원고를 매수인으로 하는 부동산매도용 인감증명서를 발급받아 둔 사실을 알 수 있으며, 이 사건 토지에 대한 등기권리증은 특별한 사정이 없는 한 등기명의자인 피고가 소지하고 있다고 추정할 것이고, 이전등기용의 위임장은 인감도장만 있으면 그 용지에 날인함으로써 쉽게 작성할 수 있는 것이고, 피고가 이전등기용 인감증명서를 발급받아 두었다면 인감도장도 소지하고 있었다고 추정할 것이므로, 이 사건에서 피고가 잔대금채무의 이행을 최고하면서 매도용 인감증명서를 발급받아 두고 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하고 있음을 상대방에게 통지하였다면, 특별한 사정이 없는 한 피고는 일단 그 이행의 제공을 하였다고 보는 것이 옳을 것이다.

원래 이 사건 매매계약 당시 이 사건 토지에는 탄약고가 설치되어 있는 군사보호지역이어서 소외인은 이 사건 토지를 제외한 나머지 3필지의 토지만을 매수하고자 하였으나 피고가 위 4필지 전부가 아니면 팔지 않겠다고 하여 4필지 전부에 관한 매매계약이 이루어진 것임은 원심이 인정한 사실이고, 소외인은 이 사건 토지에 대한 매매잔대금의 지급을 지체하여 오다가 피고의 최고를 받고서는 그 액수를 다투고 존재하지도 않는 가등기를 피고가 최고하는 기일보다 3개월이나 늦은 1986.5.30.까지 말소하라고 요구하고 피고의 최고를 묵살하였음은 위에서 본 바와 같으며, 원심증인 손석융의 증언에 의하면 1989년에 이르러 이 사건 토지 위에 위치하고 있던 탄약고가 이전되어 땅값이 폭등하였다는 것인바, 이로 미루어 보면 소외인이나 원고가 잔대금을 지급하지 아니한 것은 피고가 소유권이전등기의무의 이행을 제공하지 아니하여 동시이행의 항변권을 행사하여 그렇게 한 것이 아니고, 잔대금의 준비가 되지 아니하였거나 잔대금을 이행하고 이전등기를 받아갈 의사가 없어서 그렇게 하였다가, 땅값이 오르자 그 태도를 바꾸어 이 사건 소송에 이른 것으로 짐작하기가 어렵지 않다.

이와 같은 경우에도 쌍무계약에 있어 일방 당사자의 자기채무에 관한 이행의 제공을 엄격히 요구하면 오히려 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주는 것이 될 수도 있을 것이므로, 일방 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 할 것이다.

5. 그리고 원심이 인정한 사실에 의하면, 이 사건 토지에는 근저당권설정등기가 되어 있다는 것이므로 매도인이 이행의 최고를 함에 있어서는 근저당권설정등기의 말소에 필요한 서류도 함께 제공하여야 한다고 할 것인데, 피고는 1986.2.25. 이행의 최고를 하면서 근저당권설정등기를 말소하였다고 통지하였으나 실제로 말소등기가 된 것은 같은 해 2.27.이라는 것이어서 피고의 이행최고 당시에 근저당권이 말소되지는 않았다고 할 것이지만, 그 이틀 후에 말소가 실현된 점에 비추어 보면 피고는 적어도 말소에 필요한 서류를 준비하고 있었다고 보여지고, 더욱이 위 등기는 피고가 최고에 제시한 기한인 같은 해 2.28. 이전에 말소되었다는 것이므로, 이것을 이유로 하여서는 피고가 한 계약해제의 효력을 부정할 수 없다고 보아야 할 것이다.

6. 그렇다면, 원심판결에는 계약해제의 법리를 오해하여 심리를 다하지 아니하였거나 채증법칙을 어긴 위법이 있다고 할 것이고, 논지는 이유 있다.

그러므로 상고이유 제2점에 대한 판단을 할 것 없이 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장

대법관

김석수

대법관

이회창

대법관

배만운