[임대차보증금 보험금]임대인이 보증금을 반환하지 않은 보험사고가 발생할 경우 임차인의 임대차보증금을 담보하는 신용보험계약사건에서 이보험계약서 보상하지 아니하는 손해에 해당한다고 판단한 사례

원고는 정부의「C 전세임대 업무처리지침」,「국민주택기금 운용 및 관리규정」에서 정하는 바에 따라 기초생활수급자, 저소득 신혼부부 및 대학생 등 주거취약계층의 주거안정을 위해 정부에서 지원하는 전세임대자금으로 주택 소유자와 전세계약을 체결하고 자격요건 등을 갖춘 입주자에게 임대하는 사업(이하 ‘C 전세임대사업’이라 한다) 등을 영위하는 법인이고, 피고는 보험사업자이다.

원고는 피고와 C 전세임대사업에 관하여 ‘D 신용보험운용에 관한 협약’(이하 ‘이 사건 협약’이라 한다)을 체결하였는데 이 사건과 관련된 부분은 아래와 같다.
원고는 2011. 11. 2. 임대인 F와 사이에 OO시 OOO G아파트 라동 201호(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)에 관하여 전세금 4,000만 원, 전세기간 2011. 11. 9.부터 2013. 11. 8.까지, 입주자 H으로 정하여 전세계약(이하 ‘이 사건 전세계약’이라고 한다)을 체결하였다. 원고는 2011. 11. 2. 입주자 H에게 전대하면서 입주자부담액: 기본보증금 200만 원, 월 임료 63,330원(납부기한: 매월 말일), 임대차기간은 이 사건 전세계약과 동일하게 정하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다. 원고는 2011. 11. 9.까지 F에게 전세금 4,000만 원을 지급하였다.
이 사건 아파트에 관하여 2011. 11. 10. OO이 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다.
원고와 피고는 이 사건 협약에 따라 아래와 같이 2회에 걸쳐 D신용보험계약(이하 순번에 따라 ‘제1 내지 2 보험계약’이라 한다)을 체결하였다. 한편 제1 보험계약의 체결일은 2011. 12. 12.이고, 제2 보험계약의 체결일은 2015. 4. 23.이다.

제1조(협약원칙) ① 갑(원고를 말한다)은 이 협약에서 정한 조건에 부합하는 D 임대차계약 전체에 대하여 을(피고를 말한다)이 영위하는 D 신용보험(이하 ‘보험’이라 한다)에 가입하여야 한다.
② 을은 이 보험에 가입된 D 임대차계약상의 임대인이 임대차계약에서 정한 임차보증금 반환채무를 이행하지 아니함으로써 갑이 입은 손해를 이 협약과 을의 D 신용보험 약관에 따라 보상하는 책임을 진다.
제2조(용어의 정의) 이 협약에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. ‘임대인’이라 함은 임차인인 갑이 임차하는 임차목적물의 등기부등본상 소유자를 말한다.
3. ‘주계약’이라 함은 갑과 임대인 간 체결하는 임대차기간이 2년인 임차목적물에 대한 임대차계약을 말한다.
4. ‘입주자’라 함은 갑이 임차한 임차목적물에 입주하여 거주하는 자를 말한다.
제3조(보험가입대상) ① 이 협약에 의하여 보험에 가입할 수 있는 E 주택임대차보호법에 의한 대항요건과 확정일자 모두를 갖춘 날을 기준으로 부채비율 80% 이하인 부동산 관련 공부상의 주택에 대한 임대차계약으로 한다.
제7조(보험기간) 보험계약의 보험기간은 3년으로 하되, 각 주계약의 보험기간은 주계약기간 개시일로부터 2년으로 한다.
제8조(보험가입의 절차) ① 갑은 제3조에 규정한 보험가입대상 요건을 충족하는 임차목적물에 대하여 주계약을 체결 또는 갱신(기 체결된 주계약 또는 법에 의하여 자동 연장된 주계약 포함)한 경우 임대차기간 개시일로부터 1개월 이내에 을에게 보험가입대상으로 통지하여야 한다
② 을은 제1항에 의하여 보험가입 통지를 받은 주계약에 대하여 주계약 별로 보험가입대상 충족 여부를 심사한 후 보험가입 승인 여부를 확정하여 그 내역을 갑에게 지체없이 통지한다.
제12조(보험사고의 발생) 보험사고는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 경우를 말한다.
1. 임대차기간 중 임대차목적물에 대하여 경매 또는 공매에 의한 배당실시 후 갑이 임차보증금을 반환받지 못한 때
2. 주계약이 해지 또는 종료되었음에도 갑이 임차보증금을 반환받지 못한 때
제16조(보상하지 않는 손해) ① 피고는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 손해에 대하여는 보상하지 아니한다.
3. 제3조의 규정에서 정한 보험가입대상 요건을 충족하지 못한 임차목적물에 대한 임차보증금.....

당사자의 주장
원고의 주장 요지
① 이 사건 전세계약은 2013. 11. 8. 임대차기간이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않는 보험사고(이 사건 협약 제12조 제2호)가 발생하였고, 설령 이 사건 전세계약이 묵시적 갱신에 의하여 임대차기간이 2015. 11. 8.까지로 연장되었다고 하더라도, 이 사건 아파트에 관한 강제경매절차에서 원고가 보증금을 배당받지 못하는 보험사고(이 사건 협약 제12조 제1호)가 발생하였다. ② 피고는 이 사건 협약 제8조에 따라 이 사건 전세계약의 보험가입대상 요건 충족 여부에 관한 심사의무가 있었음에도 보험가입을 승인하였으므로, 원고가 주장하는 보험사고는 보상하지 아니하는 손해에 해당되지 않는다. 따라서 피고는 원고에게 제1 보험계약 또는 제2 보험계약에 따라 보험금 4,000만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
피고의 주장 요지
원고가 주장하는 보험사고는 이 사건 협약 제16조 제1항 제3호에 의하여 보상하지 아니하는 손해에 해당하고, 보험기간 내에 발생하지도 않았으며, 보험계약이 보험사고가 발생한 이후에 체결되었으므로 상법 제644조에 따라 무효이다. 따라서 피고에게 보험금 지급의무가 없다.
이 사건 전세계약은 묵시적 갱신에 의하여 임대차기간이 2015. 11. 8.까지로 연장되었으므로, 이 사건 협약 제12조 제2호에 따른 보험사고는 발생하지 않았다(원고는 제1심에서 묵시적 갱신이 되었다고 주장하였으므로 이에 관하여 재판상 자백의 효력이 있다). 설령 그와 같은 보험사고가 발생하였다고 하더라도 보험금청구권의 소멸시효기간 2년이 경과하였다.

보험가입대상 요건 충족 여부
주택임대차보호법은 제3조 제1항에서 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”, 제2항에서 “국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 D을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.“라고 규정하고 있다. 주택임대차보호법시행령 제1조의2에 따르면 위 ’대항력이 인정되는 법인‘에 원고가 포함된다.
이 사건 협약 제3조 제1항은 “이 협약에 의하여 보험에 가입할 수 있는 E 주택임대차보호법에 의한 대항요건과 확정일자 모두를 갖춘 날을 기준으로 부채비율 80% 이하인 부동산 관련 공부상의 주택에 대한 임대차계약으로 한다.”고 규정하고 있으므로, 이 사건 전세계약은 주택임대차보호법에 따른 대항요건을 갖추고 있어야 한다. 한편 ㉠ 이 사건 협약 제8조에 따르면, 원고와 피고가 주계약의 보험가입대상 요건의 충족 여부를 확인 또는 심사하는 시점은 보험계약의 체결일(원고가 피고에게 주계약을 보험가입대상으로 통지하고, 피고가 원고에게 보험가입 승인 여부를 통지하는 때)인 점, ㉡ 보험계약의 체결일 뿐만 아니라 보험기간을 통틀어 언제든지 보험가입대상 요건을 충족해도 된다고 보면 당사자들의 법적 지위 내지 법률관계가 지나치게 불안정하게 되는 점 등을 고려하면, 보험가입대상 요건을 충족하였는지 판단하는 기준일, 즉 대항요건을 갖추었는지 판단하는 기준일은 보험계약 체결일 또는 갱신일이라고 봄이 타당하다